Chín yếu tố tác động đến thị trường bất động sản năm 2009

1. Tình hình suy thoái

Sau nhiều tháng nghiên cứu, đầu tháng 12 năm 2008, Cục nghiên cứu kinh tế quốc gia Mỹ đã chính thức thông báo rằng nền kinh tế Mỹ đã bắt đầu bị suy thoái từ tháng 12 năm 2007. Câu hỏi duy nhất đặt ra là: Cuộc suy thoái này tồi tệ đến mức nào?. Trong báo cáo ngày 21 tháng 11, các nhà kinh tế tại Goldman Sachs lấy bản dự đoán trước đó của họ để làm dẫn chứng cho sự suy giảm của nền kinh tế và tỷ lệ thất nghiệp cao. Các nhà kinh tế cho biết: "Hiện nay chúng tôi ước tính chỉ số GDP thực đang giảm khoảng 5%/năm trong quý 1 và ước tính hai quý tiếp theo sẽ giảm thêm 1% - 3% nữa. Điều này làm cho cuộc khủng hoảng kinh tế càng trầm trọng và kéo dài hơn, khiến cho chỉ số GDP gần đến mức giảm kỷ lục năm 1982 (theo dự báo là 2.3% so với 2.7% năm 1982)". Sự suy thoái này sẽ gây ra áp lực lớn cho thị trường địa ốc.

2. Tỷ lệ thất nghiệp cao hơn

Nền kinh tế suy giảm dẫn đến nhiều hậu quả khác nữa có thể làm giảm nhu cầu về nhà ở. Tỷ lệ thất nghiệp đã và đang tăng cao, đến đầu tháng 12 là 6.5%, nhưng nhiều người dự tính rằng con số này sẽ còn cao hơn nữa trong năm tới. Goldman Sachs dự đoán tỷ lệ thất nghiệp sẽ lên đến 9% vào cuối năm 2009. Các nhà kinh tế cho biết: "Nếu con số này đúng thì cuộc suy thoái này sẽ là cuộc suy thoái kinh tế tồi tệ nhất trong lịch sử kể từ Thế chíên thứ II đến hiện tại, ít nhất là về tỷ lệ mất việc làm". Việc làm giảm nghĩa là ít người mua nhà hơn, vì nguồn thu nhập là yếu tố chính để có tín chấp. Mark Zandi, nhà kinh tế chính tại trang Moody's economy.com nói "Một công việc là yếu tố chủ yếu để có một căn nhà, không có việc, bạn sẽ không thể có nhà".

3. Niềm tin của người tiêu dùng

Khi người tiêu dùng lo lắng về tình hình kinh tế và sợ mất việc, thì họ sẽ ít tham gia đầu tư tài chính lớn như mua nhà. Theo một cuộc nghiên cứu hàng đầu của Mỹ cho biết: vào tháng 11, niềm tin của người tiêu dùng tại đây đã giảm xuống còn 28 điểm - mức thấp nhất trong năm. Điều này cũng sẽ tác động xấu đến thị trường nhà đất. Zandi nói" Bạn sẽ không mua nhà nếu không cảm thấy tự tin vào tình trạng tài chính của mình. Mà hiện tại thì không một ai cảm thấy yên tâm về tình hình tài chính của mình."

4. Hiệu ứng ngầm

Theo báo cáo gần đây của Zillow, trong số 7 người Mỹ đang có nhà ở thì có 1 người có giá trị tài sản âm, nghĩa là họ nợ tiền mua nhà nhiều hơn giá trị của căn nhà đó. (Đối với những ai mua nhà cách đây 5 năm thì hiện tại giá trị của căn nhà đó giảm chỉ còn 1/3). Nhiều chủ nhà trong tình huống này sẽ chọn cách đơn giản nhất là bỏ căn nhà còn hơn là phải đầu tư cho một vật đang bị giảm giá. Và nếu giá nhà - như dự báo - là sẽ tiếp tục giảm sâu hơn trong năm tới thì con số tín chấp "âm" này còn tăng cao hơn. Christopher Thornberg của Beacon Economics cho biết: "Hiện tượng này sẽ còn tồi tệ hơn trong năm 2009".

5. Siết chặt tín dụng

Các ngân hàng đang phải đối mặt với các món nợ đến thời hạn lớn hơn, họ phản ứng bằng cách thắt chặt tiêu chuẩn cho vay. Theo bảng điều tra gần đây nhất của Cục dự trữ liên bang Mỹ, 70% ngân hàng nội địa đã tăng tiêu chuẩn cho vay tín chấp chính. Các điều khoản chặt chẽ hơn sẽ hạn chế số người vay tín chấp, dẫn đến việc hạn chế nhu cầu về nhà đất.

6. Tốc độ hình thành các hộ gia đình bị chậm lại

Cùng lúc đó, tốc độ hình thành các hộ gia đình mới đang chậm lại, làm cho nhu cầu nhà ở cũng giảm theo. Richard Moody, nhà kinh tế học tại Mission Residental cho biết hiện tượng này liên quan đến 3 yếu tố: những người sống độc thân chuyển sang sống chung với nhau, những người trưởng thành còn trẻ chuyển về sống với cha mẹ, ít người di cư đến Mỹ hơn. Ông nói: "Vì 3 nguyên nhân này mà chậm hình thành các hộ dân mới hơn. Và theo tôi thì với tình hình kinh tế và thị trường lao động tiếp tục suy yếu trong năm nay, hiện tượng này sẽ còn tiếp diễn".

7. Hiệu ứng dây chuyền

Larson nói: dù giá bất động sản giảm và tỷ lệ tín chấp thấp hơn, nhưng những khủng hoảng khi thị trường bất động sản sụp đổ cũng làm nhiều khách mua nhà tiềm năng sợ và tránh xa thị trường trong năm tới. Chỉ số chứng khoán giảm mạnh và có thể sẽ tiếp tục giảm làm cho lượng tiền đầu tư sẽ không quay trở lại thị trường. Theo tôi, nếu thị trường có hồi phục thì sẽ phải mất một thời gian dài.

8. Phát mãi nhà cầm cố

Phát mãi nhà cầm cố là một vấn đề lớn của thị trường nhà ở năm 2008 và nó sẽ kéo thị trường đi xuống trong năm tới. Zandi cho biết" "Năm nay số nhà cầm cố đem phát mãi đã tăng cao, sang năm sẽ còn tiếp tục cao hơn nữa". Trong khi việc đó tạo cơ hội cho người mua nhà mua được giá hời thì nó lại là tin xấu đối với người bán. Zandi nói thêm: "Nó làm tăng số lượng nhà đăng bán với giá cực rẻ".

9. Nợ dưới chuẩn

Theo Thornberg, mặc dù trong năm nay việc điều chỉnh mức nợ dưới chuẩn không phải là nguyên nhân chính dẫn đến việc giảm giá nhà nhưng sang năm 2009, nó sẽ lại là tác nhân xấu cho thị trường nhà. Vẫn còn rất nhiều điều chỉnh về các khoản nợ dưới chuẩn không chỉ trong năm 2009, mà còn đến 2010 và 2011.